Đại biểu Quốc hội tỉnh góp ý dự án Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Ngày 22-10, theo chương trình Kỳ họp thứ 2, các ĐBQH tỉnh thảo luận tại tổ về: Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Siết chặt tiêu chí, chống trục lợi chính sách nhà ở xã hội

Tham gia thảo luận, đại biểu Lò Thị Việt Hà, đề nghị Chính phủ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các chính sách nhà ở, chính sách an sinh xã hội theo một số nghị quyết của Đảng định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; về công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới...

Toàn cảnh phiên thảo luận tổ ngày 22-10.

Về chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh (Điều 5), đại biểu đề nghị bổ sung một khoản mới quy định: “Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp kết quả thực hiện chỉ tiêu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách”.

Về phát triển nhà ở cho thuê và cơ chế Quỹ nhà ở, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế ưu đãi tài chính, tín dụng đủ sức hấp dẫn để thu hút các nguồn lực xã hội tham gia đầu tư phát triển phân khúc nhà ở cho thuê đáp ứng nhu cầu của người lao động. Về kiểm soát giá thuê, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo làm rõ nguyên tắc, phương pháp xác định và khung giá thuê nhà ở tại Điều 37 (đối với nguồn vốn Quỹ nhà ở) và Điều 43 (đối với nguồn vốn tư nhân) để bảo đảm sự cân bằng giữa khả năng chi trả của công nhân, người lao động có thu nhập thấp với tỷ suất lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư.

Về chủ trương thành lập Quỹ nhà ở để tạo nguồn tài chính công dồi dào, dài hạn, đại biểu đề nghị quy định rõ địa vị pháp lý, nguồn thu, cơ chế vận hành và giám sát Quỹ nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, tránh lãng phí, thất thoát nguồn lực nhà nước, không phát sinh tổ chức bộ máy mới; nghiên cứu có quy định, phần giá trị tăng thêm hình thành từ ưu đãi của Nhà nước được điều tiết để tái đầu tư.

ĐBQH Lò Thị Việt Hà phát biểu.

Về chính sách nhà ở xã hội và nhà ở chính sách, đại biểu cho rằng, các tiêu chí xét duyệt về nhà ở, thu nhập hiện nay vẫn còn phức tạp, dễ phát sinh cơ chế "xin - cho" hoặc bị trục lợi; vì vậy đề nghị rà soát, hoàn thiện các điều kiện, tiêu chí xét duyệt đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ (Điều 31, Điều 38, Điều 70). Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính gắn liền với việc ứng dụng cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư (VNeID) trong xác minh điều kiện nhà ở, thu nhập; công khai, minh bạch quy trình xét duyệt và đưa ra các chế tài xử lý nghiêm khắc nhằm ngăn chặn tuyệt đối tình trạng trục lợi chính sách, đầu cơ nhà ở xã hội....

Làm rõ chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số

Tham gia thảo luận vào Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Lý Thị Lan đề nghị tiếp tục làm rõ một số quy định có tác động trực tiếp đến người dân và chính quyền cơ sở. Về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số tại Điều 15 của dự thảo Luật. Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 2 Điều 15 theo hướng: Xác định nhu cầu và hạn mức hỗ trợ theo hộ nghèo, hộ cận nghèo; cá nhân được hỗ trợ phải là thành viên của hộ thuộc diện chính sách, không chia tách suất hỗ trợ theo số thành viên. Đồng thời, cần thống nhất điều kiện cư trú và điều kiện xác lập quyền sử dụng đất để tránh vướng mắc khi cấp Giấy chứng nhận.

ĐBQH Lý Thị Lan phát biểu ý kiến.

Về quản lý đất sau khi được Nhà nước hỗ trợ, đại biểu đề nghị rà soát khoản 3 Điều 15 và các quy định liên quan đến quyền chuyển nhượng đối với đất được Nhà nước hỗ trợ theo chính sách dân tộc.

Đồng tình với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương. Đại biểu đề nghị chỉnh lý điểm d khoản 2 Điều 18 theo hướng: Việc phân cấp, ủy quyền thêm cho cấp xã phải căn cứ các tiêu chí cụ thể về nhân lực chuyên môn, cơ sở dữ liệu đất đai, hạ tầng kỹ thuật và khối lượng công việc; đồng thời quy định rõ trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra và hỗ trợ của cấp tỉnh.

Đối với dự án thu hồi đất có đồng thời tổ chức và cá nhân, cộng đồng dân cư, đại biểu đề nghị cấp tỉnh quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để bảo đảm thống nhất trong cùng một dự án; cấp xã thực hiện các nhiệm vụ theo phân công...

ĐBQH Ma Thị Thúy phát biểu thảo luận.

Chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số cần cụ thể, thống nhất

Phát biểu thảo luận, đại biểu Ma Thị Thúy đề nghị làm rõ đối tượng thụ hưởng, thống nhất điều kiện cư trú và chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Đại biểu đề nghị làm rõ là mối quan hệ giữa chính sách đất đai trong dự thảo luật với chính sách hỗ trợ thuộc Chương trình mục tiêu quốc gia phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi. Cần rà soát, thống nhất các quy định trong dự thảo luật với hướng dẫn thực hiện chương trình giai đoạn 2026 - 2035, tránh chồng chéo, mâu thuẫn khi triển khai thực hiện.

Về đối tượng được hỗ trợ, đại biểu cho rằng cần giải thích rõ quy định cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo được hiểu là từng thành viên trong hộ hay một người đại diện cho hộ gia đình.

ĐBQH Lý Văn Huấn thảo luận.

Đại biểu cũng đề nghị quy định cụ thể thế nào là hỗ trợ đất đai lần đầu, được xác định từ thời điểm nào và xử lý ra sao đối với những hộ, cá nhân đã được giao đất hoặc hỗ trợ đất theo các chương trình trước đây. Trên cơ sở đó, địa phương cần rà soát đến từng thôn, xã, xác định người đã thụ hưởng và người còn đủ điều kiện được hỗ trợ; lập phương án giải quyết, đồng thời tạo điều kiện để cộng đồng tham gia giám sát.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị xem xét bổ sung hộ đã thoát nghèo (sau 36 tháng) vào diện được hỗ trợ theo kiến nghị của nhiều địa phương. Về quản lý đất sau hỗ trợ, đại biểu đề nghị làm rõ phạm vi các trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng và các trường hợp bị cấm chuyển nhượng.

Đối với đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh, đại biểu đề nghị có cơ chế và chế tài đủ mạnh để thu hồi những diện tích thuộc trường hợp phải thu hồi, tạo quỹ đất thực hiện chính sách hỗ trợ đồng bào. Thực tế nhiều địa phương phản ánh tình trạng người dân còn thiếu đất trong khi một số công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất chưa hiệu quả, thiếu hợp tác với địa phương trong quá trình giải quyết.

ĐBQH Hoàng Ngọc Định thảo luận.

Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị quy định cụ thể tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất, thời hạn thực hiện phương án sử dụng đất và chế tài xử lý các đơn vị chây ỳ, không thực hiện. Việc hoàn thiện các quy định này cần giúp địa phương giải quyết được quỹ đất hỗ trợ, đáp ứng nhu cầu đất ở, đất sản xuất và tạo điều kiện để đồng bào ổn định đời sống lâu dài.

Tháo gỡ vướng mắc trong giải quyết tranh chấp đất đai

Phát biểu thảo luận, đại biểu Lý Văn Huấn đề nghị cần có quy định cụ thể, rõ ràng giúp cho việc giải quyết các vụ việc tranh chấp đất đai tại tòa án được thuận lợi, nhanh chóng, đáp ứng yêu cầu của người dân. Đại biểu nhấn mạnh thực tế hiện nay có nhiều vụ án giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án bị tồn đọng, kéo dài rất lâu, do vướng mắc đến việc cung cấp chưa kịp thời hồ sơ, tài liệu có liên quan của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.

Liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai, đại biểu Lý Văn Huấn kiến nghị xem xét quy định bắt buộc phải hòa giải ở UBND cấp xã trước khi chuyển tòa án giải quyết (nếu hòa giải không thành).

Theo đại biểu cần quy định theo hướng thuận lợi nhất cho các bên có liên quan trong việc lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai. Cũng liên quan đến nội dung này, tại điều 96 quản lý nhà nước về đất đai, đại biểu đề nghị bổ sung một khoản về trách nhiệm của cơ quan có liên quan phải cung cấp hồ sơ, tài liệu để tòa án giải quyết tranh chấp đất đai.

Luật hóa cơ chế phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang

Tham gia thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Hoàng Ngọc Định đề nghị nghiên cứu bổ sung 1 khoản: “Chính phủ quy định chi tiết điều này” vào Điều 75: “Đất quốc phòng, an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, an ninh hoặc quỹ đất quốc phòng, an ninh không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân”.

ĐBQH Nguyễn Việt Hà phát biểu ý kiến.

Đại biểu cho rằng nhằm Luật hóa Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội; phù hợp với quy định tại khoản 21 Điều 79 Luật đất đai 2024; khoản 5 Điều 47 Luật Sĩ quan số 52/2024/QH15, đồng thời giảm áp lực cho các địa phương phải bố trí quỹ đất để Bộ Quốc phòng phát triển Nhà ở cho gia đình lực lượng vũ trang; giao Chính phủ triển khai thực hiện để bảo đảm thống nhất là phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà ở

Đại biểu Nguyễn Việt Hà cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực đầu tư, nâng cao tính minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch.

Đại biểu góp ý tại khoản 3 Điều 20 cần cân nhắc phương án không cho phép từ bỏ bảo lãnh đối với các giao dịch thuộc diện phải bảo lãnh. Tại điểm b khoản 1 Điều 20: Xem xét lại sự cần thiết của việc người mua phải chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại vào tài khoản mở tại TCTD, nên sửa nội dung này thành việc 5% còn lại người mua sẽ trả khi đến nhận giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, vì thời điểm đó người mua họ đã nộp đến 95% số tiền mua nhà nên việc người mua vì 5% còn lại mà không tiếp tục hoàn thiện nghĩa vụ tài chính để nhận nhà là không xảy ra trên thực tế.

Tại khoản 6 Điều 18, đại biểu đề nghị quy định rõ việc thỏa thuận xử lý tiền đặt cọc phải tuân thủ pháp luật và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Tại điểm e khoản 1 Điều 32 quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án dự thảo đã đặt ra nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan. Tuy nhiên, để bảo đảm thực thi và tránh rủi ro cho các bên, dự thảo cần quy định về cơ chế đối chiếu nghĩa vụ tài chính đối với từng khách hàng đối với các dự án đã ký nhiều hợp đồng mua bán và thu tiền qua nhiều đợt, tránh trường hợp chủ đầu tư trục lợi, bàn giao sai số liệu làm ảnh hưởng quyền lợi đối với người mua và bên nhận chuyển nhượng dự án, phát sinh tranh chấp giữa các bên.

ĐBQH Vương Thị Hương phát biểu.

Tại điểm c khoản 4 Điều 18, đại biểu đề nghị bổ sung quy định cụ thể về trách nhiệm cập nhật thông tin khi có thay đổi và thời điểm, tần suất công khai thông tin...

Phân định rõ phạm vi điều chỉnh giữa các luật, trách nhiệm quản lý

Góp ý vào dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Vương Thị Hương cơ bản thống nhất với dự thảo. Đại biểu đề nghị dự thảo cần xác định rõ trường hợp nào áp dụng Luật Đầu tư, trường hợp nào áp dụng Luật Nhà ở và trường hợp nào áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đề nghị chỉnh lý lại Điều 31 theo hướng phân định rành mạch ba nhóm dự án; bảo đảm một dự án chỉ có một quy trình thẩm định, một cơ quan đầu mối và một quyết định cuối cùng về chuyển nhượng. Những nội dung đã được Luật Đầu tư điều chỉnh thì không quy định lại theo hướng khác.

Về sử dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản, quy định tại Điều 34 dự thảo Luật, đại biểu cho rằng, cần tiếp tục rà soát khoản 3 Điều 34 trong mối quan hệ với Điều 26, Điều 28 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Về phân định trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, tại Điều 59 và Điều 60. Đại biểu đề nghị sửa khoản 4 Điều 59 theo hướng quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh; đồng thời bổ sung một khoản quy định UBND cấp xã thực hiện các nhiệm vụ phù hợp với năng lực, gồm tiếp nhận và chuyển phản ánh, phối hợp kiểm tra thực tế, cung cấp thông tin thuộc phạm vi quản lý, quản lý, vận hành công trình hạ tầng được giao.

Về chủ thể tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại Điều 28, đại biểu Vương Thị Hương đề nghị sửa điểm d khoản 4 Điều 28 theo hướng: Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải được chuyển giao cho cơ quan, tổ chức hoặc đơn vị được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao quản lý, sử dụng, khai thác theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Đối với công trình trong phạm vi một đơn vị cấp xã, UBND cấp tỉnh quyết định giao UBND cấp xã hoặc đơn vị phù hợp tiếp nhận, quản lý; đối với công trình phục vụ từ hai đơn vị cấp xã trở lên, UBND cấp tỉnh quyết định cơ quan, đơn vị tiếp nhận và tổ chức quản lý...

Tin, ảnh: PV