Cập nhật thị trường mua bán đất tại Hà Nội và TP.HCM và cách tìm tin trên Batdongsan.com.vn

Giá đất nền tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục điều chỉnh trong quý III/2026, trong khi mức độ quan tâm của người mua phân hóa theo từng thị trường. Bài viết tổng hợp số liệu mới công bố, các điểm cần kiểm tra khi mua đất và cách thu hẹp lựa chọn trên Batdongsan.com.vn.

Đất nền giảm giá, mức quan tâm thu hẹp

Theo Báo cáo Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026 của Batdongsan.com.vn, công bố ngày 14/10/2026, đất nền chiếm 24% mức độ quan tâm bất động sản bán trên cả nước, thấp hơn chung cư (37%) nhưng cao hơn nhà riêng (21%). Giá rao bán bất động sản nhìn chung tiếp tục điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi 63% môi giới cho biết người mua vẫn ở trạng thái quan sát.

Những rào cản chính được môi giới nêu là lãi suất vay cao, lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch và hạn chế về dòng tiền.

Hà Nội: giá đất nền giảm 10%

Tại Hà Nội, so với quý II/2026, giá rao bán đất nền giảm 10%, mức giảm lớn hơn chung cư (5%) và biệt thự (3%), trong khi nhà riêng nhìn chung đi ngang. Tỷ trọng quan tâm đất nền giảm còn 13% trong cơ cấu tìm kiếm, trong khi chung cư lên 52%.

Thông tin hạ tầng và quy hoạch tác động mạnh đến nhu cầu ở các khu vực ngoài lõi trung tâm, nên người mua cần phân biệt giá chào với giá giao dịch thực tế ở từng khu vực.

Mức độ quan tâm đất nền giảm do lãi suất vay cao, lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch và hạn chế về dòng tiền. Ảnh: Batdongsan.com.vn

Để so sánh giá rao, diện tích và mặt tiền của nhiều lô cùng lúc, có thể bắt đầu từ chuyên mục Bán đất Hà Nội trên Batdongsan.com.vn, sau đó lọc theo khu vực và mức giá.

TP.HCM: giá đất nền giảm 3%

Tại TP.HCM, giá rao bán đất nền giảm 3%, còn khoảng 61 triệu đồng/m², mức quan tâm duy trì ở 14% trong cơ cấu tìm kiếm. Cùng kỳ, chung cư giảm 1% xuống 69 triệu đồng/m², nhà riêng tăng 1% lên 117 triệu đồng/m². Giá đất nền chênh nhiều theo mặt tiền, pháp lý và hạ tầng kết nối, nên mức bình quân chỉ mang tính tham khảo; người mua nên so sánh các lô cùng diện tích, cùng hướng và cùng điều kiện đường vào.

Ở vùng vệ tinh, nhu cầu đất nền có xu hướng nhường chỗ cho căn hộ. Trong cơ cấu tìm kiếm tại Bình Dương cũ, tỷ trọng quan tâm đất nền giảm từ 41% xuống 33% so với quý I/2024, trong khi chung cư tăng từ 31% lên 38%.

Người mua tại TP.HCM có thể xem chuyên mục Bán đất TPHCM để đối chiếu giá theo khu vực, lưu ý rằng nhiều số liệu trong báo cáo vẫn tính theo TP.HCM cũ, còn thành phố hiện nay bao gồm cả khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây.

Điểm cần kiểm tra khi mua đất

Về pháp lý, cần xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin chủ sử dụng, loại đất, thời hạn sử dụng và tình trạng thế chấp hoặc tranh chấp. Hồ sơ nên được đối chiếu với thực địa: ranh giới, diện tích thực tế và lối đi vào thửa đất.

Về quy hoạch, cần tra cứu lộ giới, quy hoạch giao thông, dự án thu hồi đất và điều kiện tách thửa của từng khu vực. Quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian, nên thông tin tra cứu cần được xác nhận tại cơ quan quản lý có thẩm quyền.

Về chi phí, ngoài giá chuyển nhượng còn có thuế, lệ phí và chi phí công chứng, sang tên. TP.HCM áp dụng bảng giá đất lần đầu theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND từ ngày 1/1/2026, người mua nên tham khảo khi tính nghĩa vụ tài chính. Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ số tiền, thời hạn, điều kiện hoàn cọc và trách nhiệm của hai bên.

Cách thu hẹp lựa chọn trên Batdongsan.com.vn

Bộ lọc cho phép chọn khu vực, khoảng giá, diện tích, hướng và tình trạng pháp lý. Nhãn tin xác thực giúp nhận biết tin đã xác thực về hồ sơ pháp lý, địa chỉ cùng hình ảnh, nhưng khi xem đất vẫn cần đối chiếu hồ sơ gốc.

Bản đồ nhà đất hiển thị vị trí lô đất và tiện ích xung quanh, giúp loại bớt tin ngoài khu vực quan tâm. Ứng dụng di động cho phép lưu tin để so sánh và nhận thông báo khi có tin mới tương tự.

Người mua có thể chốt ngân sách và khả năng tài chính trước, lọc khoảng 15-20 tin, khảo sát thực địa vào nhiều thời điểm, kiểm tra hồ sơ rồi mới thương lượng.